Tokenização e sistemas de transmissão imobiliária: do numerus clausus à não-fungibilidade?

Abstract

This is a thesis on the challenges and prospects of blockchain technology and tokenization in relation to the registration of rights in rem. From the historical-evolutionary perspective of Real Estate Transmission Systems, the fundamental principles, such as consensus and tradition, unity and separation, and causality and abstraction. These principles are seen in the light of the introduction of new technologies that may alter the legal certainty and publicity of registers. The research seeks to answer the question of whether blockchain and tokenization are compatible with the traditional structure of rights in rem and whether they can reinforce or replace real estate registration practices. In addition, the work compares different models of real estate conveyancing systems, such as the German title-mode system and the French title system. The analysis considers how each system can respond to the integration of decentralized technologies and the demands for transparency and accessibility in the context of tokenization and blockchain. The thesis adopts an exploratory-descriptive methodology, based on a literature review and documentary analysis, to identify the benefits, challenges and limits of applying these emerging technologies. Comparative law, Brazilian experience and administrative regulation with blockchain and tokens are analyzed to understand the limits and possibilities. In Brazilian legal framework, where the real estate transfer system adopts the title-mode model, tokenization is analyzed in light of the need for qualification prior to entry into the real estate folio to preserve the integrity and soundness of the records, adopting, contrary to the majority doctrine, the principle of non-taxability for the registrable hypotheses. The conclusion is that new technologies can be integrated into real estate transmission systems, respecting registry principles, but they are not a substitute for the registry qualification necessary for the rights registry system, which aims to ensure legal certainty for society.

Esa es una tesis sobre los retos y perspectivas de la tecnología blockchain y la tokenización en relación con el registro de derechos reales. Desde la perspectiva histórico-evolutiva de los sistemas de transmisión inmobiliaria, se examinan los principios fundamentales, como el consenso y la tradición, la unidad y la separación, y la causalidad y la abstracción. Estos principios son vistos bajo la introducción de nuevas tecnologías que pueden alterar la seguridad jurídica y la publicidad registral. La investigación trata de responder a la pregunta de si blockchain y la tokenización son compatibles con la estructura tradicional de los derechos reales y si pueden reforzar o sustituir las prácticas registrales inmobiliarias. Además, el trabajo compara diferentes modelos de sistemas de transferencia de la propiedad, como el sistema de modo alemán y el sistema de título francés. El análisis considera cómo cada sistema puede responder a la integración de tecnologías descentralizadas y a las demandas de transparencia y accesibilidad en el contexto de la tokenización y blockchain. La tesis adopta una metodología exploratoria-descriptiva, basada en una revisión bibliográfica y un análisis documental, para identificar los beneficios, retos y límites de la aplicación de estas tecnologías emergentes. Se analizan el derecho comparado, la experiencia brasileña y la regulación administrativa con blockchain y tokens para comprender los límites y posibilidades. En el contexto jurídico brasileño, donde el sistema de transmisión inmobiliaria adopta el modelo de título-modo, la tokenización es analizada a la luz de la necesidad de filtros previos a la entrada en el folio inmobiliario para preservar la integridad y solidez de los registros, adoptando, al contrario de la doctrina mayoritaria, el principio de no imposición para las hipótesis registrables. La conclusión es que las nuevas tecnologías pueden integrarse en los sistemas de transmisión inmobiliaria, respetando los principios registrales, pero no son sustitutivas de la calificación registral necesaria para el sistema registral de derechos, que pretende garantizar la seguridad jurídica de la sociedad.

La thèse traite des défis et des perspectives de la technologie blockchain et de la tokenisation en relation avec l'enregistrement des droits réels. Dans la perspective historico-évolutive des systèmes de transmission immobilière, les principes fondamentaux sont examinés, tels que le consensus et la tradition, l'unité et la séparation, ainsi que la causalité et l'abstraction. Ces principes sont examinés à la lumière de l'introduction de nouvelles technologies qui peuvent modifier la sécurité juridique et la publicité des registres fonciers. La recherche vise à répondre à la question de savoir si la blockchain et la tokenisation sont compatibles avec la structure traditionnelle des droits réels et si elles peuvent renforcer ou remplacer les pratiques d'enregistrement des biens immobiliers. En outre, les travaux comparent différents modèles de systèmes de acquisition de la propriété, tels que le système allemand et le système par titre français. L'analyse examine comment chaque système peut répondre à l'intégration des technologies décentralisées et aux demandes de transparence et d'accessibilité dans le contexte de la tokenisation et de la blockchain. La thèse adopte une méthodologie exploratoire-descriptive, basée sur une revue de la littérature et une analyse documentaire, pour identifier les avantages, les défis et les limites de l'application de ces technologies émergentes. Le droit comparé, l'expérience brésilienne et la réglementation administrative concernant la blockchain et les jetons sont analysées pour comprendre les limites et les possibilités. Dans le contexte juridique brésilien, où le système de transmission immobilière adopte le modèle par titre, la tokenisation est analysée à la lumière de la nécessité de filtres préliminaires avant l'entrée dans le folio immobilier pour préserver l'intégrité et la solidité des registres fonciers, en adoptant, contrairement à la doctrine majoritaire, le principe de non-imposition pour les hypothèses enregistrables. La conclusion est que les nouvelles technologies peuvent être intégrées dans les systèmes de transmission immobilière, en respectant les principes du registre, mais qu'elles ne se substituent pas à la qualification du registre nécessaire au système de registre des droits, qui vise à assurer la sécurité juridique pour l'ensemble de la société.